Comment acheter une «reprise» sans y laisser sa chemise
Comme le dit l’adage, le malheur des uns fait le bonheur des autres. Acheter une maison ou un condo qui a été saisi par l’institution financière, une «reprise», pour défaut de paiement de la part de l’ancien propriétaire est un sujet à la mode. Mais qu’en est-il en réalité? Est-ce vraiment une bonne affaire?
Par expérience, pour avoir déjà géré l’ensemble des reprises de finances d’une grande banque, acheter une propriété de cette façon est une bonne affaire dans seulement environ 15 % des cas. Voici pourquoi.
Les reprises de finances sont souvent moins chères mais valent aussi moins
Les propriétaires qui éprouvent des difficultés financières ne disposent généralement pas de l’argent nécessaire à l’entretien de leur propriété. Lorsqu’il s’agit d’une construction neuve, beaucoup de travaux peuvent être à compléter et dans certains cas à reprendre carrément. De plus, par frustration, il n’est pas rare que des bris majeurs soient causés par l’ancien propriétaire avant de partir. J’ai déjà vu un trou béant fait avec une scie à chaîne dans la salle de bain, ce qui avait permis de partir avec le bain thérapeutique!
La banque ne veut pas réduire son prix car elle perd déjà de l’argent
Puisque la mission première des institutions financières est de prêter de l’argent… et d’en faire, elles n’aiment pas en perdre en tentant de gérer et de revendre une propriété. Il faut savoir que le prêteur devra assumer, entre la saisie légale et la vente, les frais d’entretien, assurance, taxes, électricité, chauffage, déneigement, etc. À cela s’ajouteront les dépenses liées aux visites hebdomadaires exigées par l’assureur et, bien entendu, la commission du courtier immobilier soit entre 5 % et 7 % du montant de la vente. Le prêteur n’a donc pas de marge de manœuvre pour baisser le prix de façon importante. C’est encore plus vrai lorsque l’on considère que les anciens propriétaires ont acheté avec une mise de fonds de seulement 5 %, ce qui signifie une hypothèque à 95 %. Voilà pourquoi le prix de vente des reprises tourne autour de l’évaluation municipale.
Les reprises de finances sont majoritairement vendues sans garantie légale
Un point important à considérer et qui affecte à la baisse le prix et la valeur des propriétés saisies est le fait que vous achetez à vos risques et périls. Il est important de souligner que certains propriétaires au fait de problèmes majeurs affectant leur résidence, la pyrite à Trois-Rivières par exemple, délaissent volontairement leur propriété. Les cas de moisissures ou d’infestation sont également fréquents. Dans tous les cas, vous avez renoncé à une partie de vos recours légaux.
CONSEILS
- Effectuez plusieurs visites de la propriété par vous-même.
- Renseignez-vous auprès du courtier, des voisins ainsi qu’à la municipalité afin de parer un maximum de problèmes.
- Faites inspecter minutieusement la propriété par un inspecteur professionnel.
- Faites évaluer précisément les travaux à effectuer.
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